La primera vez que escuché hablar del Método CRAC de German Jover, confieso que pensé que era una fórmula más entre tantas para alcanzar la libertad financiera. Pero algo en su enfoque práctico, su lenguaje sin promesas vacías y su énfasis en los números reales me hizo prestarle atención. Lo que encontré fue una estrategia clara, replicable y sorprendentemente lógica. Hoy, después de haberlo estudiado en profundidad y aplicar sus fundamentos, puedo decir que este método ha redefinido mi manera de invertir en inmuebles.
Qué es el Método CRAC de German Jover y por qué se ha vuelto tan popular
El Método CRAC es una fórmula de inversión inmobiliaria desarrollada por German Jover que se basa en cuatro pasos repetitivos: Comprar, Reformar, Alquilar y Comenzar otra vez. Es decir, CRAC. El objetivo: generar un flujo constante de ingresos pasivos a través de inmuebles en alquiler y escalar ese modelo hasta construir una verdadera fuente de libertad financiera.
Lo que diferencia al CRAC de otras estrategias es su visión de largo plazo, el uso controlado del apalancamiento financiero, y su énfasis en resolver problemas. No se trata de comprar y esperar a que el precio suba. Se trata de generar rentabilidad desde el minuto uno, con ingresos reales que superen gastos, incluyendo la hipoteca.
Además, German pone especial atención en lo que él llama «el negocio se hace en la compra», y esto no es solo una frase bonita: es una filosofía que lo impregna todo.
La lógica detrás del CRAC: Comprar, Reformar, Alquilar y Repetir
La esencia del método CRAC está en ejecutar bien cada una de sus fases:
1. Comprar por debajo del precio de mercado
German insiste en que las mejores oportunidades no están en los portales clásicos, sino en viviendas con algún tipo de problema: okupadas, tapiadas, embargadas o simplemente necesitadas de reforma. Estas propiedades, si se sabe negociar y analizar, se pueden comprar muy por debajo del valor de mercado.
En mi experiencia, analicé más de 50 propiedades antes de hacer la primera oferta seria. Busqué en zonas 2 y 3 de ciudades periféricas, hablé con inmobiliarias de confianza y utilicé valoraciones cruzadas con herramientas online y agentes locales. Esto me permitió identificar pisos con una rentabilidad bruta potencial del 10-12%.
2. Reformar sin lujo, pero con cabeza
Uno de los pilares del CRAC es el concepto de reforma «smart»: no se trata de transformar la vivienda en un showroom de revista, sino de hacerla atractiva, habitable y funcional con la mínima inversión necesaria. En otras palabras, lavados de cara inteligentes.
Mi primera reforma fue una prueba de fuego. Cambié suelos por tarima flotante económica, pinté azulejos y muebles, sustituí grifos, cambié puertas, y renové la cocina solo parcialmente. ¿El coste? 3.200 €. ¿El resultado? Un piso acogedor, moderno y alquilado en menos de dos semanas.
3. Alquilar al inquilino ideal
Aquí es donde el método CRAC se toma muy en serio el largo plazo. El inquilino es el motor del cash flow, y una mala elección puede echar por tierra toda la rentabilidad.
German recomienda un filtro de selección en diez pasos que incluye entrevistas, verificación de ingresos, uso de seguros de impago y análisis del perfil personal. Yo seguí cada paso al pie de la letra y puedo decir que el inquilino que elegí lleva más de un año sin retrasos ni problemas.
4. Comenzar otra vez (y escalar)
Una vez que la vivienda está generando flujo de caja positivo, el siguiente paso es reinvertir ese dinero, sumado a tus ahorros, para repetir el proceso. Así es como se construye una bola de nieve inmobiliaria.
El Método CRAC de German Jover
Descubre los secretos que se esconden detrás del Método Crac de German Jover
Cómo encontrar oportunidades inmobiliarias por debajo del precio de mercado
Una de las partes más difíciles —y más cruciales— del método CRAC es encontrar buenas oportunidades. German lo explica con claridad: si ves un piso con buena pinta en Idealista, seguramente ya no es un «chollo». Las verdaderas oportunidades vienen por relaciones con inmobiliarias, contactos en bancos (servicers) o simplemente resolviendo problemas que otros no quieren asumir.
Yo encontré mi primera oportunidad gracias a una inmobiliaria local que sabía que buscaba propiedades «conflictivas». Me llamó por un piso en mal estado, con herederos que no se ponían de acuerdo. Tardamos meses en cerrar, pero lo conseguí por un precio muy por debajo del mercado: 58.000 € por una propiedad que hoy podría venderse fácilmente por 80.000 € tras la reforma.
Reformas inteligentes: Claves para aumentar valor sin gastar de más
Este punto merece una sección propia porque muchos inversores novatos caen en la trampa de reformar en exceso. German lo deja claro: para alquilar no necesitas lujo, necesitas funcionalidad, limpieza y estética básica.
Mi regla es clara: cada euro invertido en la reforma debe tener un retorno directo en la posibilidad de alquilar más rápido, a mejor precio, o con un inquilino más estable. Por eso:
- Pinto siempre: paredes blancas, sensación de limpieza.
- Uso tarima flotante barata pero vistosa.
- Sustituyo grifos y sanitarios si están en mal estado, pero no rehago baños completos salvo que sea obligatorio.
- Pinto muebles de cocina y cambio tiradores.
¿Resultado? Reformas entre 2.000 y 4.000 €, y pisos que se alquilan rápido.
El arte de alquilar bien: Cómo atraer y conservar al inquilino ideal
Uno de los grandes diferenciales del CRAC es el enfoque profesional hacia el inquilino. No se trata solo de alquilar, sino de fidelizar. El mejor negocio es tener a ese inquilino estable durante años, sin vacíos, sin dramas.
Para eso:
- Hago anuncios claros, con fotos profesionales.
- Aplico el filtro de selección paso a paso.
- Uso seguros de impagos.
- Y, sobre todo, trato bien al inquilino: respondo rápido, soluciono problemas y cuido la relación.
Este enfoque, que German llama «clientes VIP», me ha ahorrado dolores de cabeza y ha generado recomendaciones.
Escalar el modelo CRAC: De un piso a una cartera inmobiliaria
El verdadero poder del CRAC está en su escalabilidad. Cuando el cash flow de una propiedad se acumula con tus ahorros, puedes reinvertir. Y si haces bien los números, incluso puedes combinarlo con estrategias de flipping, como hace el propio German.
Caso de ejemplo real:
Compré un piso por 58.000 €, financiado al 80%.
Coste total entre impuestos y reforma: 27.500 € de capital propio.
Alquiler mensual: 600 €, con hipoteca de 230 €.
Cash flow mensual neto tras gastos: 300-320 €.
En un año, con ese cash flow más ahorro mensual, reuní capital suficiente para buscar la segunda propiedad. Y así comienza el efecto bola de nieve. Hoy, estoy trabajando en mi tercer piso, aplicando exactamente la misma fórmula.
Riesgos reales del método CRAC y cómo los gestiono en la práctica
German no vende humo, y eso se agradece. En su libro y entrevistas, habla claro de los riesgos: impagos, okupaciones, sorpresas en reformas, financiación complicada o bajadas de mercado.
Yo he tenido sustos: un okupa en un inmueble contiguo al mío retrasó el alquiler un mes por miedo de los interesados. Una reforma que parecía sencilla reveló una humedad estructural. Un seguro que tardó más de la cuenta en activarse.
Pero la diferencia está en la preparación:
- Tengo siempre un colchón de 3.000-5.000 € por si acaso.
- No me endeudo más allá del 50% de ingresos por alquiler.
- Diversifico zonas y tipos de inquilino.
- Uso seguros y contrato con penalizaciones claras.
El método CRAC no elimina el riesgo, lo gestiona con inteligencia.
¿Cuánto dinero se necesita para empezar? Casos reales y estimaciones
German dice que puedes empezar con poco dinero. Es verdad, pero no es cero. Los bancos no suelen financiar el 100%, y siempre hay que contar con impuestos, reforma y un colchón de seguridad.
En mi primer caso:
- Precio vivienda: 58.000 €
- Financiación: 80% → 46.400 €
- Capital propio: 11.600 €
- Impuestos, notaría, registro: 6.500 €
- Reforma: 3.200 €
- Colchón: 2.000 €
Total aportado: ~23.000 €
Es un número razonable si has ahorrado, y el rendimiento anual sobre ese capital supera el 15%, incluso sin contar revalorización.
Reflexiones finales: Lo que nadie te dice del camino hacia vivir de rentas
El método CRAC funciona. Pero no es para vagos, ni para soñadores sin acción. Requiere análisis, contactos, gestión y trabajo real. Al principio es duro, pero con cada ciclo mejora.
Lo que más valoro del enfoque de German Jover es su transparencia, sentido común y flexibilidad. Puedes adaptarlo a tu ritmo, a tu perfil, a tu capital. Y lo mejor: es una forma de construir libertad financiera sin depender de milagros ni criptomonedas ni startups imposibles.
Si estás pensando en invertir en inmuebles para alquilar, no empieces sin leer el Método CRAC. Pero sobre todo, no te quedes solo en la teoría. Aplica, prueba, ajusta y comienza otra vez.
Así es como se crea libertad. CRAC a CRAC.